Mettre en place les bons outils pour gérer sa SCPI

Logiciels pour SCPI : comment digitaliser sa société de gestion ?

La SCPI est un produit complexe. Elle est commercialisée auprès d’importants volumes de souscripteurs, en direct ou par le biais de réseaux de distribution, et présente des modes de souscription variés (démembrement, épargne programmée, …).

Pour cette raison, il est fondamental pour les sociétés de gestion qui opèrent dans le monde des SCPI de s’outiller avec des outils puissants. Ces outils leur permettront d’assurer la conformité de leurs opérations, tout en proposant une expérience moderne à leurs contreparties (souscripteurs, distributeurs).

Dans cet article, nous vous proposons une introduction au fonctionnement global des SCPI avant d’analyser les enjeux de la digitalisation pour les acteurs du secteur.

Comprendre le marché des SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), souvent appelées « pierre-papier », sont des véhicules d’investissement collectif permettant à des investisseurs particuliers d’investir dans l’immobilier, sans avoir à gérer directement les biens.

En confiant l’acquisition, l’exploitation et la revente des actifs détenus par la SCPI à des gérants professionnels, les associés de ces véhicules se reposent sur l’expertise de professionnels de l’investissement immobilier.

Historique et fonctionnement

Nées dans les années 1960, les SCPI fonctionnent sur un principe simple : collecter des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers générant des revenus locatifs. Ces revenus sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion. Lorsqu’ils souhaitent céder leurs parts, les associés peuvent demander leur retrait du capital de la SCPI, ou revendre leur parts à un autre investisseur (on parle alors de marché secondaire).

Sous-jacents et stratégies d’investissement

Les SCPI peuvent investir dans tous types d’actifs immobiliers : résidentiel, bureaux, commerces, résidences spécialisées (santé, éducation), ou encore logistique. Certaines font le choix de la spécialisation, quand d’autres s’orientent sur des stratégies diversifiées.

Les stratégies peuvent s’orienter vers le rendement (percevoir des revenus locatifs stables en vue de redistribuer des dividendes aux associés) ou la valorisation (augmenter de la valeur des actifs détenus par la SCPI afin de revaloriser la valeur des parts des associés).

Marché, acteurs clés et tendances des SCPI

Outre les Sociétés de Gestion de Portefeuille (SGP) qui structurent et gèrent les SCPI, le marché est animé par des réseaux Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) qui distribuent les parts de SCPI auprès de leurs clients.

Ces CGP occupent une position centrale sur le marché puisqu’ils sont les principaux pourvoyeurs de collecte des SCPI — certaines SCPI ne permettent d’ailleurs pas à des investisseurs de souscrire directement à leurs produits et requièrent que l’investissement passe par le biais d’un CGP.

Afin de réduire la friction et les frais liés à cette intermédiation, des acteurs fortement digitalisés se sont lancés ces dernières années pour permettre à des investisseurs de souscrire directement aux parts de SCPI à travers une portail en ligne, avec des frais généralement réduits.

Contrairement à d’autres produits financiers, les SCPI ne nécessitent pas de recourir à un dépositaire, ce qui leur confère une certaine flexibilité. Cependant, cette particularité complexifie leur gestion opérationnelle puisque c’est la société de gestion qui doit administrer et tenir l’ensemble du passif et des opérations associées (distributions, gestion des mutations, etc, …).

La SCPI, un produit complexe

Un actif finançable à crédit

Les parts de SCPI sont des instruments financiers entièrement adossés à de l’immobilier stabilisé (en mesure de générer des revenus). Cette particularité leur permet d’être, dans certaines conditions, finançables à crédit.

Le recours à de la dette permet au souscripteur de bénéficier de l’effet de levier qui est généralement recherché dans l’immobilier, sans toutefois devoir prendre en charge la gestion du bien comme c’est le cas lors d’un investissement en direct.

Spécificités d’une souscription dans une SCPI

Les parts de SCPI offrent différentes options en matière de souscription, et notamment :

- l’épargne programmée : consiste à investir un montant donné, à une fréquence déterminée, avec ou sans date de fin

- le réinvestissement des dividendes : consiste à réinvestir systématiquement toute ou partie des dividendes distribués par la société de gestion pour acquérir de nouvelles parts de SCPI

- démembrement : consiste à démembrer la pleine propriété des parts en un usufruit (qui percevra les revenus issus de la SCPI) et une nue-propriétaire afin d’offrir aux deux contreparties une décôte sur le prix de la pleine propriété — il peut s’agir de démembrements temporaires ou viagers.

Transparence fiscale de la SCPI

La SCPI est une société civile. Elle est donc transparente fiscalement, ce qui nécessite une rigueur accrue dans la tenue du passif, notamment concernant :

- la distribution : les revenus peuvent être de plusieurs natures (revenus fonciers, revenus financiers, plus-values de cession, …) et devront être fiscalisés selon la situation du souscripteur, en fonction de son entrée en jouissance

- la ventilation des revenus totaux de la société : qui diffèrent des distributions et doivent être ventilés entre l’ensemble des porteurs de part de la SCPI, avec les spécificités liées certains types de revenus (ex : étrangers)

Le défi du volume dans un marché retail

Les montants d’investissement minimums dans les SCPI sont généralement très faibles, ce qui en fait un produit adapté à des investisseurs individuels (retail).

De fait, les volumes d’investisseurs et de souscription sont très importants (souvent plusieurs dizaines de milliers de souscripteurs) et amènent un grand besoin d’automatisation dans la gestion des souscriptions.

C’est d’autant plus vrai lorsque ces souscriptions sont intermédiées par des CGP puisqu’il devient nécessaire de calculer les rétrocessions dues, et de gérer le paiement des commissionnements aux intermédiaires.

Une fois la phase de souscription passée, la vie du contrat (suivi du démembrement, distributions de dividendes, fiscalité, versements programmés, etc.) amène elle aussi un fort niveau d’exigence et d’industrialisation.

Logiciels pour SCPI : les enjeux de la digitalisation

Face à la complexité du produit et aux importants volumes de flux auxquelles les sociétés de gestion font face, quelles enjeux la digitalisation permet-elle d’adresser ?

Assurer une excellente expérience distributeur / investisseur

Dans un contexte de digitalisation des services financiers (banques en ligne, plateformes d’investissement digitales, …) les SCPI doivent moderniser leurs canaux d’interaction avec leurs parties prenantes, qu’il s’agisse des distributeurs ou des investisseurs finaux.

Des outils digitaux permettent de mettre en place des simulateurs en ligne, des portails dédiés et des solutions de souscription entièrements digitalisées afin d’améliorer l’expérience client et de centraliser les échanges avec les CGP et ses investisseurs.

Industrialiser ses opérations

De part l’important volume de flux et la complexité des contrats de souscription, la gestion d’une SCPI est particulièrement complexe.

Le risque d’erreur humaine lors d’opérations courantes est important, et une erreur peut rapidement concerner de nombreux investisseurs.

Au-delà du risque d’erreur, l’optimisation du temps dédié au suivi et à la gestion des contrats de souscription est un élément clé.

Automatiser les tâches chronophages permet à la Société de Gestion de gagner un temps précieux, et d’avoir en quasi temps réel en comparaison d’un travail qui aurait dû être fait manuellement.

Exemples :

- initier et réconcilier les flux associés à de l’épargne programmée,

- piloter le remembrement de parts au terme d’un démembrement temporaire,

- gérer les distributions et les règles de réinvestissement de dividendes.

Gérer efficacement son passif

La gestion du passif est cruciale pour les Société de Gestion, notamment en l’absence de dépositaire.

Les registres de mouvement et de titres sont la colonne vertebrale de la SCPI. Il s’agit de la source de donnée la plus importante pour savoir à tout moment :

- qui sont ses porteurs de parts, la quantité de titres qu’ils détiennent, la provenance de ces titres (souscription, réinvestissement de dividende) et la date d’entrée en jouissance de chacun de ces titres,

- les flux associés à chacune des parts détenues,

- les spécificités liés à ces parts (ex : démembrement, co-souscription).

Pour gérer efficacement leur passif, les Sociétés de Gestion doivent utiliser un logiciel SCPI performant pour tenir leurs registres avec précision, et automatiser les calculs complexes (distribution, fiscalité) et garantir une information et une communication exacte à leurs investisseurs.

Centraliser ses outils

Un logiciel SCPI performant doit également permettre à la Société de Gestion de centraliser ses opérations au sein d’une même et seule solution.

Le recours à plusieurs outils différents, connectés les uns aux autres par API peut amener :

- une augmentation des coûts liés à la superposition des licences de différents outils,

- une augmentation des coûts liés à la création de connexions techniques entre ces outils,

- un besoin de maintenance important pour maintenir et faire évoluer les connexions entre ces outils.

Le fait de centraliser l’ensemble de la gestion de sa SCPI au sein d’un seul et même outil permet de limiter cette friction et de simplifier l’organisation interne de la Société de Gestion et regroupant toutes les tâche opérationnelles au sein d’une même plateforme.

Se connecter à un écosystème d’outils

Les outils utilisés par les professionnels de l’investissement sont de plus en plus nombreux : reporting, ESG, business intelligence, compliance, open banking, comptabilité, suivi de trésorerie, …

En utilisant un logiciel SCPI moderne, la société peut connecter son outil de gestion à une palette d’outils tiers afin de simplifier le transfert de la donnée.

Sécuriser les données sensibles

Les Sociétés de Gestion collectent de nombreuses informations sensibles auprès de leurs contreparties (investisseurs, comme distributeurs).

La sécurisation des données est un sujet fondamental. Le stockage format papier d’informations concernant les investisseur ne peut plus être une pratique et les échanges d’information par email doivent être limités au maximum.

Choisir un logiciel SCPI qui permet de limiter ces échanges papier / email et de stocker dans un espace sécurisé l’ensemble des données relatives à ses contreparties un point fondamental pour la Société de Gestion.

Pourquoi opter pour un logiciel SCPI innovant ?

Dans un marché concurrentiel, les SCPI doivent s’appuyer sur des solutions technologiques performantes pour relever leurs défis opérationnels et répondre aux attentes croissantes des investisseurs.

La mise en place d’un logiciel SCPI moderne permet non seulement d’optimiser la gestion quotidienne, mais aussi de se démarquer par une expérience client enrichie et des produits innovants.

Avec l’évolution rapide des besoins du marché et l’émergence de nouvelles attentes, la digitalisation des SCPI n’est plus une option, mais une nécessité. Un logiciel adapté devient un levier stratégique pour transformer les défis en opportunités et pérenniser la croissance des SGP dans un monde de plus en plus digitalisé.